RIANO

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PREMESSA

 

Trattasi di intervento di ampia rilevanza comunale, principalmente indirizzato alla realizzazione di strutture produttive, i cui effetti sono destinati ad interagire con una realtà territoriale estesa e articolata oltre i suoi confini territoriali, procede dall’esistenza di concreti presupposti materiali, amministrativi, e operativi.

La presenza di una consistente area caratterizzata da degrado ambientale e disordine urbanistico, la localizzazione strategica della stessa nel quadro dell’assetto territoriale e insediativo comunale nonché in quello della rete infrastrutturale viaria superiore, costituiscono le condizioni materiali per la determinazione dell’attualità del presente progetto.

Gli obiettivi generali consistono sostanzialmente nella riqualificazione ambientale, nella attuazione di un assetto urbanistico idoneo e nella realizzazione di un elemento polarizzante dal punto di vista socio economico, attuati attraverso l’insediamento di attività portatrici di una pluralità di funzioni. Tutto ciò inteso anche nella prospettiva di invertire, attraverso un intervento strutturante, tendenze negative in atto, tipiche dei centri minori dell’hinterland metropolitano, quali: pendolarismo consistente e relativo effetto città dormitorio, riduzione quantitativa e relativa della presenza di attività economiche qualificate e conseguentemente indebolimento del tessuto sociale e produttivo.

Agire nel tentativo di invertire tali tendenze consente di prospettare un assetto più solidamente strutturato, quindi economicamente appetibile, del territorio comunale, creando una situazione portatrice di posti di lavoro, oltre che per capacità intrinseca, per l’innescarsi di meccanismi virtuosi di crescita del tessuto produttivo.

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CONTESTO E STATO DEI LUOGHI


L'area di intervento oggetto del Programma Integrato è situata nel Comune di Riano, frala SS Flaminiae la via Tiberina, a ridosso della fascia collinare che delimita la valle del Tevere, nel bacino idrografico del fosso di Chiarano, affluente destro di quest'ultimo. Il contesto di riferimento ambientale e paesaggistico è quello del territorio comunale e porzioni di territorio di Comuni limitrofi, in particolare Castelnuovo di Porto, con cui Riano condivide il bacino idrografico di Chiarano. Gli aspetti urbanistici sono principalmente riferibili al territorio comunale pur relazionandosi per l'assetto funzionale, in particolare per la viabilità e i trasporti, ad un estensione territoriale il cui raggio di influenza coinvolge l'insieme dei Comuni gravitanti intorno alla realtà territoriale della media valle del Tevere, nel tratto compreso tra il Comune di Fiano e il confine comunale di Roma, dalla S.S. Salaria alla S.S. Flaminia. La particolare importanza dell’attenta valutazione di un ambito vasto e articolato di riferimento è funzionale al fatto che le azioni previste dal Programma proposto, oltre ad interagire con il sistema infrastrutturale intercomunale, prevede anche opere complementari per infrastrutture viarie, servizi e recupero ambientale, distribuite sul territorio comunale, comunque funzionalmente integrate, ma esterne alla stretta area di attuazione dell’intervento.

La necessità di una lettura unitaria delle varie problematiche coinvolte (trasportistiche, ambientali, socio-economiche e tecnico-progettuali) è tale, infatti, da poter orientare la progettazione dell’opera definendo anche soluzioni tecniche migliorative per l’inserimento del progetto stesso nell’intorno e da consentire di risolvere, nell’ambito della definizione stessa degli elementi di progetto, alcune delle potenziali interferenze con il contesto territoriale interessato.

EDIFICIO POLIFUNZIONALE


La superficie del comparto è di Ha 17,7, l’edificio copre una superficie di 107000 mq ed ha una altezza di13,2 m(alla gronda) e di 12 mall’intradosso del solaio interno. L’edificio al suo interno è suddiviso in 13 unità funzionali. Ciascuna unità è dotata di uffici e servizi posti sul lato della facciata. Nello specifico ognuno di questi blocchi comprende al suo interno un ufficio, la segreteria, l’archivio e servizi igienici di cui uno per disabili. La superficie vetrata di ogni ambiente rispetta ciò che previsto dai requisiti minimi igienico–sanitari avendo una superficie finestrata apribile superiore a 1/8  della superficie del pavimento. Per i bagni è previsto un sistema di areazione forzata. L’edificio sarà realizzato mediante un sistema prefabbricato in c.a., la cui maglia strutturale ha dimensioni 20 x 30m. Le fondazioni verranno realizzate con travi rovesce poggianti su pali di fondazione. La copertura è realizzata mediante tegoli in c.a. prefabbricato di lunghezza 30m che nella parte centrale accolgono elementi trasparenti in materiale sintetico. La facciata è realizzata mediante un telaio in c.a., con interasse tra i pilastri di circa 10m, a supporto dei pannelli in c.a. rivestiti in tufo. La pavimentazione del piazzale circostante è in conglomerato bituminoso drenante. Sono previsti i parcheggi per camion e per autoveicoli e adeguate rotatorie per manovre. Lungo la porzione ovest dell’edificio a ridosso del rilavato si sviluppa una strada di distribuzione con parcheggi per camion. Il piazzale ha due accessi, uno da via di Piana Perina e uno da via di Valle Braccia. Dell’area urbanistica in oggetto una superficie di 22.500 mq, maggiore del 10 % della superficie urbanistica quale somma delle zone D.2.1. e F9, è destinata agli standard urbanistici. Tale superficie comprende verde e parcheggi a standard. Per ogni unità del capannone ed il relativo blocco uffici/servizi è previsto un allaccio alla rete delle acque nere con pozzetto d’ispezione e successivo collegamento al depuratore. Allo stesso modo ogni blocco uffici/servizi avrà un suo allaccio alla rete idrica a sua volta collegata al collettore comunale. La raccolta e lo smaltimento delle acque meteoriche del piazzale esterno e della copertura avverranno mediante caditoie sifonate in cls coperte da chiusino carrabile, collegate fra loro con fognoli in cemento: tutto il sistema delle acque bianche sarà collegato al fosso e dotato di disoleatori.

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FORESTERIA A SERVIZIO DELLE ATTIVITA'


La superficie urbanistica è di 5.026 mq e comprende un piazzale alberato con parcheggi e la foresteria destinata all’alloggio di camionisti e rappresentanti. L’edificio ha una superficie utile di 1150 mq circa, per un volume di  circa 4000 mc. Esso comprende, oltre agli spazi comuni ed alla reception; cucina e sala ristorazione, per 140 coperti circa e 20 camere doppie, di cui 2 accessibili per persone diversamente abili, ciascuna dotata di un balcone con affaccio sul piazzale. La superficie vetrata di ogni ambiente rispetta ciò che previsto dai requisiti minimi igienico – sanitari avendo una superficie finestrata apribile superiore a 1/8 della superficie del pavimento. Tutti i bagni sono dotati di un sistema di aerazione forzata. L’accesso avviene attraverso la viabilità comprensoriale che sale da via di piana Perina costeggiando il piazzale del capannone. L’edificio è articolato in tre blocchi con altezze via crescenti. Il primo blocco ha un solo piano con altezza h=4,5 m alla linea di colmo, il secondo ed il terzo corpo sono a due piani con altezza rispettivamente di 7.75m e 9.30m. In tal modo l’edificio crea un profilo scalettato che segue l’andamento della retrostante collina a cui è addossato, ne consegue che il piano terra risulta interrato sul lato a monte. La struttura portante sarà in cemento armato con solai in laterocemento e fondazioni continue a travi rovesce. La copertura è con tetto a falde con pendenza del 22% realizzato con tegole in cotto, isolamento con pannelli in poliuretano e impermeabilizzante con doppia guaina spessore 4mm. Canali di gronda e discendenti in rame. La tamponatura sarà a cassavuota con interposto isolamento con pannelli in poliuretano. Gli intonaci sono del tipo civile e la tinteggiatura ai silicati. Pavimenti in monocottura.

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La pavimentazione delle strade sarà realizzata con fondazione in pozzolana stabilizzata e calce idrata, dello spessore di cm. 30 e soprastante strato in conglomerato bituminoso costituito da binder e tappeto di usura dello spessore di cm. 3; la pavimentazione dei marciapiedi sarà in in masselli di cemento autobloccanti carrabili dello spessore di cm. 8 posati su sottofondo di sabbia e ghiaia delimitati da ciglio di travertino della sezione di cm. 20x25, posti in opera su cordolo di appoggio in cls.

Per quanto riguarda lo smaltimento delle acque nere la rete è collegata a quella dell’edifico plurifuzionale tramite pozzetti d’ispezione e pertanto è anch’essa collegata al depuratore presente su Via di Piana Perina. Anche La rete idrica, quale prolungamento della stessa per l’edificio plurifunzionale, è allacciata al collettore comunale presente sulla Strada Provinciale Rianese. La raccolta e lo smaltimento delle acque meteoriche del piazzale esterno e della copertura avverranno mediante caditoie sifonate in cls coperte da chiusino carrabile, collegate fra loro con fognoli in cemento.; tutto il sistema delle acque bianche sarà collegato al fosso e sarà dotato di disoleatore.

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UNITA' RESIDENZIALI CONNESSE ALLE ATTIVITA' PRODUTTIVE


A complemento dell’intervento produttivo sono state progettate delle residenze di servizio principalmente indirizzate al personale che verrà occupato nell’edificio plurifunzionale previsto nel Programma Integrato “Piana Perina – Sette Monti” e a sua volta oggetto di permesso di costruire. La zona urbanistica di pertinenza èla F9 con una superficie urbanistica di mq. 13.445, che comprende le singole residenze, la viabilità di servizio e il verde pubblico. Le residenze sono organizzate in 4 stecche con tipologia a schiera disposte in maniera degradante lungo il pendio in modo da garantire a tutte una buona visibilità. Ogni stecca prevede da un massimo di 8 ad un minimo di 4 abitazioni per un totale complessivo di 25 unità abitative. Ogni abitazione ha una superficie utile di 84 mq ed è composta da: un seminterrato con destinazione d’uso a Garage, un piano terra formato da soggiorno, angolo cottura, bagno, ripostiglio, camera da letto singola e camera da letto doppia, ed un sottotetto praticabile ma non abitabile. Al piano seminterrato, che ha un’altezza fuori terra di1 m, si accede tramite una rampa la cui pendenza è pari al 20%. L’area destinata a garage nel piano terra rispetta quanto previsto dalla Legge Tognoli (n.122 del 1989) relativamente alla superficie da destinare a parcheggio per l’edilizia residenziale di nuova costruzione. Nella parte interrata è presente un’intercapedine che ha una larghezza netta di1 m(larghezza max consentita1,20 m).


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La superficie vetrata di ogni ambiente rispetta ciò che previsto dai requisiti minimi igienico–sanitari avendo una superficie finestrata apribile superiore a 1/8 della superficie del pavimento mentre per i bagni è previsto un sistema di areazione forzata. Ogni unità residenziale è dotata di due giardini: uno nella parte prospiciente la strada con accesso anche carrabile e due posti auto l’altro sul retro. Gli edifici, realizzati con struttura in muratura portante,  avranno unacopertura a falde con tegole in cotto con  pendenza del 29% e del 34 % (pendenza max consentita 35%). L’isolamento verrà realizzato con pannelli in poliuretano, l’impermeabilizzazione con doppia guaina dello spessore di4mm e canali di gronda con discendenti in rame. Pavimenti in monocottura e rifiniture in materiali tipici locali: tufo, intonaci fratazzati dei colori delle terre naturali. La strada di servizio si snoda sinuosa tra le residenze, attraversa il filare esistente in un punto dove è attualmente interrotto, e termina in una rotatoria. La strada ha una corsia per senso di marcia ed un marciapiede largo 1,5m posto su un lato, per una larghezza totale di 7,5m, ed è dotata di pali per la pubblica illuminazione. L’accesso alla zona avviene attraverso entrambi i tracciati della viabilità comprensoriale, permettendo un rapido collegamento sia con la zona produttiva che con le altra zone del Piano e con la viabilità esterna.