ANGUILLARA

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STATO ATTUALE

 

L’area è sita in località Stazione - Campo Marinaro, individuato nella variante al PRG vigente in zona F - servizi generali e culturali, parcheggi, - e in zona V – verde pubblico attrezzato.

Nella proposta di variante al PRG vigente, l’area viene definita come zona “adatta alla formazione di programmi integrati di intervento”.

Nella convenzione, che verrà stipulata tra la Proprietà e la Amministrazione Comunale, vengono indicati gli obblighi della prima verso la seconda, che prevedono, la costruzione di un edificio da destinare a servizi pubblici per il comprensorio, alla realizzazione di un’area a parcheggio ad uso della vicina stazione ferroviaria, un’area attrezzata per fiere e mercato, la realizzazione di aree a verde attrezzato e la cessione gratuita delle aree ed edifici sopradescritti. L’area, della superficie complessiva di circa 35 Ha, è localizzata al margine sud del comune, in prossimità del confine del Comune di Roma (Cesano).

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Si presenta con una orografia pressoché pianeggiante in direzione nord-sud, tranne che sul margine ovest in lieve pendenza, tra le quote 163 e 183 s.l.m.. Si sviluppa prevalentemente in direzione nord-sud e si presenta del tutto libera da costruzioni o infrastrutture a rete al suo interno, tranne una linea su traliccio ad alta tensione che la attraversa a nord.

La sua forma è definita della cesura dalla linea ferroviaria Roma– Viterbo che la separa nettamente dalle aree destinate a sport e direzionali poste ad ovest e dalla strada consortile Anguillarese ad est, delimitante i nuclei di edilizia sparsa oggetto di recupero urbanistico. A sud, una nuova strada di piano, da ampliare, la divide dalle aree destinate a direzionale e terziario. L’area è interessata dal vincolo di rispetto del fosso di Campo Marinaro, che corre lungo tutto il lato nord- sud; dai vincoli di rispetto ferroviario e stradale, oltre a quello del sopraccitato elettrodotto. La stazione ferroviaria di Anguillara, sita a circa 300 metri dall’area, è di disagevole raggiungimento data la mediocre ampiezza della viabilità circostante e dei parcheggi. Inoltre, per quanto il traffico sia prevalentemente locale nella direzione da e verso il centro cittadino, la velocità possibile lungo la strada consortile Anguillarese è contenuta ed inoltre presenta la strettoia del passaggio a livello a raso.

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STATO FUTURO

 

Le scelte progettuali hanno preso a riferimento le richieste dell’Amministrazione Comunale di localizzare, il più possibile in prossimità della stazione ferroviaria, aree a parcheggio facilmente raggiungibili da e verso questa e di individuare, in adiacenza agli spazi di sosta, l’area da destinare a servizi comunali locali (area attrezzata per fiera, mercato ecc.). Altro vincolo rilevante ai fini della definizione urbanistica dell’area è quello di rispetto del fosso e quello ferroviario. Ciò permetterà la creazione di due ampie fasce di verde da destinare a parco urbano che corrono lungo la Strada Anguillarese e la linea ferroviaria. Le quinte verdi, oltre a fungere da protezione visiva e acustica della linea ferroviaria e dalla strada, qualificano i margini dell’area, altri spazi a verde attrezzato sono pensati trasversalmente all’insediamento, ed insieme alle dotazioni del verde di isolato e a quello dei giardini privati vengono a costituire un esteso sistema ecologico ambientale, con valenza paesaggistica, che renda gradevole il soggiorno nei luoghi. A nord, gli spazi a verde si ampliano, mantenendo il più possibile la continuità con i servizi comunali. Altra indicazione strutturale è stata quella di situare l’edilizia residenziale lungo l’angolo ovest, in posizione elevata rispetto a tutto il complesso, sfruttando l’orografia della zona e localizzandola come un aggregato unitario. dalla linea ferroviaria Roma– Viterbo che la separa nettamente dalle aree destinate a sport e direzionali poste ad ovest e dalla strada consortile Anguillarese ad est, delimitante i nuclei di edilizia sparsa oggetto di recupero urbanistico. A sud, una nuova strada di piano, da ampliare, la divide dalle aree destinate a direzionale e terziario. L’area è interessata dal vincolo di rispetto del fosso di Campo Marinaro, che corre lungo tutto il lato nord- sud; dai vincoli di rispetto ferroviario e stradale, oltre a quello del sopraccitato elettrodotto. La stazione ferroviaria di Anguillara, sita a circa 300 metri dall’area, è di disagevole raggiungimento data la mediocre ampiezza della viabilità circostante e dei parcheggi. 

Inoltre, per quanto il traffico sia prevalentemente locale nella direzione da e verso il centro cittadino, la velocità possibile lungo la strada consortile Anguillarese è contenuta ed inoltre presenta la strettoia del passaggio a livello a raso.Ciò permetterà all’insediamento di avere visuale libera verso l’interno dell’area ed il paesaggio circostante. L’area ad est viene destinata alle attività commerciali e a quelle per il tempo libero e lo sport, definite in due nuclei funzionali equilibrati come “peso visivo”, sia planimetricamente che altimetricamente, variamente collegati da piazze e ampi spazi aperti con varie prospettive, inframmezzati da quinte di verde che si collocano tra gli edifici. La ricerca di forte identità urbanistica e planivolumetrica e la continuità di fruibilità e di connessione fra questi due nuclei ha definito sia la composizione orizzontale e verticale, sia la scelta di separare la viabilità di attraversamento da quella locale e della viabilità pedonale e ciclabile.

La maglia infrastrutturale caratterizza il disegno dell’area. La libertà compositiva dei corpi edilizi si riflette sulla viabilità. Le arterie principali, a due corsie corrono agili nel paesaggio non rendendolo mai monotono. Anche quando servono i nuclei residenziali sono articolate e gerarchicamente ordinate. Ogni attività è servita da spazi di sosta ricavati nelle adiacenze e per quelle a maggior ricettività sono previste ampie dotazioni di parcheggio anche interrato. La necessità di raggiungere velocemente la stazione ferroviaria e di rendere agevole l’accesso all’area in oggetto, richiederà l’esecuzione di un adeguamento della viabilità oggi esistente, resa ancor più efficace dalla eliminazione dell’ intersezione ferroviaria a raso, prevista dall’Amministrazione Provinciale di Roma. Per integrare le mobilità dei mezzi privati, si effettuerà un servizio di autobus pubblico (navetta) destinato all’accessibilità dell’intera area, e/o la definizione di un percorso pedonale e ciclabile verso la stazione ferroviaria. Sostanzialmente i criteri localizzativi e progettuali hanno seguito i seguenti indirizzi (ferma restando la possibilità lungo l’iter approvativo di apportare integrazioni e travasi tra le varie funzioni): di Anguillara, sita a circa 300 metri dall’area, è di disagevole raggiungimento data la mediocre ampiezza della viabilità circostante e dei parcheggi. Inoltre, per quanto il traffico sia prevalentemente locale nella direzione da e verso il centro cittadino, la velocità possibile lungo la strada consortile Anguillarese è contenuta ed inoltre presenta la strettoia del passaggio a livello a raso.

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AREA PER SERVIZI COMUNALI

 

Le attrezzature a servizio della cittadinanza, richieste dall’Amministrazione Comunale e oggetto di futura convenzione, sono localizzate in prossimità della stazione ferroviaria (parcheggio, area mercato-fiera) ed a ridosso dell’abitato esistente (parco urbano) con il proposito di costruire elementi di riqualificazione nell’intera area di Campo Marinaro - Stazione. Si prevede inoltre una struttura per uffici comunali che oltre a costituire una dotazione di base per i futuri abitanti, offre al comprensorio un utile servizio. Le destinazioni d’uso e il dimensionamento saranno definitivamente confermate durante l’iter urbanistico e di convenzione.

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AREA RESIDENZIALE

 

In posizione decentrata, ma funzionalmente collegata con il resto dell’intervento, si pongono i nuclei edilizi destinati a residenza, della volumetria complessiva di 80.000 mc. circa. Essi sono organizzati in edifici in linea, variamente orientati e aperti verso il paesaggio. Le tipologie ipotizzate sono prevalentemente a schiera, di altezza non superiore ai due/tre piani e con spazi abitativi che guardano sia verso corti interne con caratteristiche semipubbliche e sia verso giardini privati posti anteriormente agli ingressi, per costituire filtro verso la viabilità.

L’area verrà dotata degli spazi previsti per gli standards urbanistici e in particolare di una successione di luoghi ad uso prevalentemente pedonale e ciclabile.

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AREE SPORT E TEMPO LIBERO

 

Questo nucleo autonomo ma funzionalmente legato al resto dell’intervento, consta della superficie di circa 40.000 mq, con destinazioni d’uso a palestra, pattinaggio sul ghiaccio e fitness, cinema multisala, servizi di ristorazione, strutture ricettive e commerciali, dedicate, distribuite fino ad un massimo di due piani, a secondo delle necessità distributive e gestionali. Esso è costituito da più volumi organizzati attorno ad una piazza centrale prevalentemente pedonale che raccorda tutto l’insieme e che funge da connettivo rispetto ai volumi ludico-commerciali, da questa direttamente raggiungibili.

 

AREE COMMERCIALI

 

La grande struttura di vendita, della superficie di circa 40.000 mq, classificabile come centro commerciale intersettoriale, sarà composta da una aggregazione di diversi esercizi, variamente dimensionati in funzione delle richieste dei singoli esercenti, localizzati in uno o due piani utili, posti in diretta comunicazione tra loro attraverso percorsi verticali e orizzontali, e all’interno di una struttura funzionalmente unitaria articolata lungo un percorso pedonale di accesso comune. La distribuzione lungo l’asse nord-sud e il disaccorpamento in più volumi è dettato dalla esigenza di rendere più agevole la fruizione ed integrare le varie funzioni. Essi verranno completati da elementi totem, visibili a distanza che denoteranno la funzione del complesso.

Il tutto si presenterà all’utente come un complesso integrato unitariamente fruibile, pur nell’ autonomia funzionale delle varie parti. A completamento della funzione commerciale si è ritenuto utile inserire una struttura alberghiera di 75 stanze che risponde ad un’esigenza di completezza delle funzioni offerte dall’intero insediamento ed inoltre integra utilmente la disponibilità alberghiera del territorio.

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SISTEMA ECOLOGICO-AMBIENTALE

 

La scelta di utilizzare non solo le ampie aree verdi lungo la Anguillarese e la linea ferroviaria, ma di  incrementarle con altre a parco distribuite all’interno di tutto l’insediamento qualifica il sistema ambientale locale. Le aree sopradette saranno poi integrate con aree verdi trasversali facendo si che le dotazioni a verde previste superino notevolmente quelle richieste dagli standards urbanistici di legge. A queste, in termini di rete ecologica, andranno ad aggiungersi tutte le aree verdi di vicinato ed interne alle corti edificate. L’ampiezza delle fasce lungo l’Anguillarese della profondità dai 40 ai 100 metri, concorre a creare un ampio sistema di verde distribuito lungo tutta l’area per un totale di circa 6,4 HA. La scelta delle essenze da impiantare, il tipo di percorsi, gli spazi di aggregazione, le zone lastricate ed i materiali compatibili con questi contesti, verranno definiti nel dettaglio nelle successive fasi progettuali.

Lo schema proposto dà, comunque, l’indicazione di un insieme di percorsi liberi e diversificati, con prospettive sempre varie, con organizzazione spaziale libera e fortemente integrata con le caratteristiche planoaltimetriche dell’area.

Le aree verdi trasversali, innestatesi tra le masse costruite, sono pensate per armonizzare queste presenze, avranno accessibilità pubblica e saranno attrezzate per rendere più gradevole l’incontro e la permanenza delle persone. Altro importante compito è svolto dal verde di isolato, con carattere privato, posizionato tra le corti edificate, immediatamente fruibile, serve come luogo di aggregazione e di attività libere di vicinato, complementari a quelle praticabili nei parchi urbani. La realizzazione del verde dell’intervento, tende a ridurre l’impatto ambientale prevedendo delle aree da destinare a verde privato ed altre a verde pubblico mantenendo, dove possibile, la tipologia vegetazionale esistente. In particolare, si consiglia la piantumazione di specie arboree, erbacee ed arbustive autoctone, sia in prossimità delle aree da destinare a parcheggio, sia nelle aree che saranno destinate a verde pubblico e a verde privato.